[分享] 菲律宾的房价还会涨吗?年涨幅多少?马尼拉Makati, BGC金融区的房子回报率多少?

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查看200891 | 回复16 | 2020-12-8 20:27:48 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
朋友最近魔怔了,天天喊着要去马尼拉买房,还要拉我一起去!

她跟我说,

马尼拉是菲律宾的首都,有2400万人口,(其中1200万本地人,1200外来客),人口跟上海一样多,土地面积却是上海的十分之一,租金回报算下来有8%,人均年龄24岁,就是下一个纽约、深圳、上海……

我跟她讲,

去马尼拉旅游观光确实不错,有豪车有景色,只要你有钱在马尼拉就足够潇洒,顶多就是被人家坑坑,多花点钱,再运气差点,就是被人抢劫呗,如果运气特别差,有可能被人下药神智不清被洗劫一空,还盗刷你的信用卡……像你这种乖囡囡,可要当心了。
想不通你为什么要去马尼拉买房,是钞票太多了吗?现在连国门都出不去,就算你买成了房子,以后怎么打理?以后卖给谁,谁来接盘?

下面就跟大家聊聊真实的马尼拉!

01.真实的马尼拉

如果你问我对马尼拉印象如何,我会告诉你:“一面天堂,一面地狱!”

我也是去马尼拉看过房子的人,一下飞机有人来接,好吃好喝好玩,全程都有司机和置业顾问亲自接送,不是在售楼部就是在车子上,置身其中,还以为我到的是纽约呢。

曼谷的silom、胡志明的第一郡跟马尼拉比起来,似乎都有点逊色。

但是,这可不是真实的马尼拉。

如果你自己走一圈就知道,单拎BGC、Rockwell、Makati、Eastwood这些区域来说,就是“小纽约”、“曼哈顿”,一点毛病都没有,但几公里之内,同样是在马尼拉,有400多万人口住在贫民窟里。

在贫民窟生活的这群人,你不会知道,他们住在垃圾堆里、墓地里,吃捡来的剩饭、泔水,没有干净的饮水,能活到成人都是奢望。最让人惊讶的是,就是这样子的贫民窟,有五个以上的小孩家庭非常多。

中国人常说,知识改变命运,读书改变未来,这样子的环境谈教育、谈读书,实在不敢恭维,而且这是恶性循环。

对于这群小孩来说,父母能给他们最好的教育,就是供他们好好学习英语,然后去做保姆,去香港做菲佣,这也是很多马尼拉穷人的目标。

以前三姐总觉得自己是看过世界的人,直到去了马尼拉汤都,才发现自己的见识还是太少了。

就是这样彻彻底底的贫民窟,区域大约占全市面积的40%,所以你可能看到的马尼拉,一边是贫民区,一边是高楼大厦建筑森林,用冲突、撕裂来形容并不过分,贫富悬殊不可想象。


02.马尼拉的产业和收入

马尼拉有“三件套”网络菠菜(bocai)、换汇江湖、色情服务,如果还要再说几个,那就是商务外包(BPO)和旅游业了。

先说菠菜,很多中介会宣传,柬埔寨菠菜业倒了,下个山头就要在马尼拉立起来……不敢恭维马尼拉的博彩业有多厉害,反正这个彩虹屁我是拍不响了,毕竟因为梭哈妻离子散的真实故事,我知道很多。

菲律宾可以颁发菠菜牌照的公司PAGCOR2018年曾公布,博彩业务收入为573.4亿比索(约12亿美元),法外之地的就多了,能查到的数据,2017年菲律宾博彩行业总收入为1600亿比索,约33亿美元;
咱中国澳门的数据,2017年澳门博彩毛收入达到2657.43亿澳门元,约333亿美元。
对比之下,整个菲律宾的体量还没一个澳门多,更别说马尼拉了。

当然,菠菜业除了能拉动GDP的增长,也造就一波岗位,咱们国家每年也有很多人自愿或被动的去马尼拉淘金,其实从事的就是网络菠菜业。

曾在飞机上遇到过一个种菠菜逃跑回国的人,他说,这行普通员工月收入在1万-2万人民币之间,中层管理人员月入3万-10万,高层年收入基本在150万人民币以上,但是特别压抑,真正的菲律宾人是不干这个的,都是外国人。(注:中国严令禁止此类跨境非法就业行为!)

衍生的价值链就是:菠菜成长➡更多人来马尼拉➡当地租金飙升➡炒房客冲入➡房价上涨。

换汇和色情为了我这个小号的安全,就不展开说了,只吐槽一句,菲律宾是全球最大的儿童网络色情产地,简直丧尽天良,悲惨的背后对应的就是,哪怕是2020年,依旧有很多菲律宾人在生存线上挣扎,为了温饱不得不……恶性循环,悲哀!

说说商务外包(BPO),这部分是我查到的信息,

根据菲律宾当地消息称,当地平均薪资水平约合1500-2000元人民币,这大约是上海1995年的水平。
低端收入者(BPO公司基层员工)在2000-3000美元/年,折合约1500-2000人民币/月;
高端收入者(BPO公司的中高管理层)在1.6万-6.04万美元/年,折合约0.93万-3.5万人民币/月。
这才是最真实的马尼拉!

虽然菠菜、换汇能赚钱,但是跟大多数老百姓是没关系的,赚钱的都是庄家、高层;

普通的菲律宾人做的是旅游相关、BPO相关、出卖劳动力相关的工作,大部分的马尼拉人民,人均收入在1000元-1500元人民币左右。

请一个非常专业的菲佣一个月的薪资也才800块,能开车、能带娃、还能给娃教英语的那种!

而且呢,在马尼拉读书和工作的菲律宾其他城市的人,大多数人都是想着赚够了钱回到老家买一块地,盖一个自己的房子。

而马尼拉目前核心区公寓均价基本在2.5万/平米以上,好的地段已经达到4万+了……

在菲律宾,前10%的富人拥有全国33%的财富,有2/3人口务农维生;而近1/3人口生活在贫穷线以下!

有句话叫做,朱门酒肉臭,路有冻死骨,杜甫要是去过马尼拉,估计也会这么形容马尼拉部分群众的生活!

就这样子的条件,菲律宾人还不爱存钱,马尼拉甚至整个菲律宾的物价却并不低,主要是很多东西都制造不出来,需要大量进口,连热带水果都很贵,另外一个就是菲律宾人很多都是没什么上进心的乐天派,典型的吃喝玩乐月光族,非常舍得花钱。


03.华人购房和本地人购房存在巨大差价!

市场上有很多华人炒家 (庄家),他们入手早,而且拿了大量的房源,持有成本低,而且这群人会和当地大开发商每隔一段时间进行固定的涨价,从而人为制造了房价的溢价空间。

这样做的好处在于,只要不是烂尾楼,晚一步买房的价格永远比早一步买房的价格贵。真会玩!

另外,菲律宾有规定,只能卖给外国人40%的份额,那么也就是60%的房子是要靠本国人去消耗的,本地人又缺少像华人这样子的购买实力,开发商为了去化就会有两套价格体系,而这当中的价格存在很大的差异。

菲律宾人和外国人的房价大约有30%左右的价格差异,有的甚至更高,中介佣金从8%~15%不等,想想看,要是没有巨大的利益在里面,这一套击鼓传花怎么玩得下去。个个都是大胃王!

马尼拉的房子其实不适合小投资者去炒作,收收租还行,但是很容易被套牢!

04.马尼拉买房之我见

马尼拉是一座很好的旅游城市,因为被殖民过的历史,所以又有美国文化的印记,也有西班牙文化以及东南亚的文明,旅游观光、感受不同文化、享受自由,这里无疑是最好的目的地之一。

但是买房这件事,不看好。

除了表面上能看到的东西——贫富悬殊大、人均收入低、产业薄弱之外,背后更高层的原因来说,菲律宾是非常亲美的国家,目前中国是它的第一大进口来源地,游离在两大经济体之间,左右逢源,像极了一颗墙头草,而自身呢,政客们党同伐异、攻于心计,腐败的不得了!

说回房子,定价权在开发商手里,不受政府控制,实则是财阀经济,寡头抱团,炒作成份大,最终害的还是菲律宾的穷人,贫富差距只会越来越大。

菲律宾人口红利大,是真的,但能够接盘你的豪华公寓的人,不多。

最后,给大家科普一下,马尼拉还有一个称号,“地狱之门”!


ps,如果自己想查查海外房产行情,推荐两个网站:

Knight Frank(莱坊)、CEIC

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wind509 | 2020-12-25 03:47:14 | 显示全部楼层
謝謝發文分享 辛苦了
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huangyizu | 2021-1-1 11:55:56 | 显示全部楼层
看帖不回不是人
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feihelp | 2021-1-4 01:54:38 | 显示全部楼层
谢谢楼主的分享 收获不少
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aa12138 | 2021-1-7 05:46:00 | 显示全部楼层
感谢分享
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liucw | 2021-1-8 14:46:12 | 显示全部楼层
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菲律宾刘德华 | 2021-1-14 13:58:33 | 显示全部楼层
这帖真多人看 先推一下
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iiteluragacit | 2021-1-14 13:58:34 | 显示全部楼层
好帖 分享一下
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asymbol | 2021-1-26 07:34:58 | 显示全部楼层
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ian | 2021-1-30 19:43:20 | 显示全部楼层
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